买到违售房产，购房者如何保障自己的权益？
发布时间：2022-04-07 作者：
专注领域：企业顾问、破产清算、一般公司业务、资产管理/处置/清收。
近日，一则题为“惊了！被罚超1.4亿元！海沧一项目违法销售房屋396个单元+31个车位”的消息在《今日头条》上引发了普遍关注。这则消息引发笔者思考，到底是何种违法行为导致巨额的罚款，更需要关注的是，项目关联的购房者将如何保障权益？带着这些问题，笔者将分析此次事件背后的法律问题，并为购房者提供救济建议。【事件概要】2012年5月11日，涉案的某某物流公司（以下简称“A物流公司”）签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：出让宗地的用途为仓储，项目产业类型必须为仓储业（冷藏食品）。2015年，A物流公司在取得《建设工程规划许可证》（建设工程性质为仓储）后，未经批准直接利用仓储用地建设房屋及车位，并以签订《认定合同》《招商租赁合同》等文件的形式向他人“销售仓储用地上的房屋和车位，造成该房屋和车位占用范围内的建设用地使用权一并处分。2022年3月10日，厦门市自然资源和规划局经调查后，对A物流公司作出《行政处罚告知书》：A物流公司的前述行为构成非法转让土地使用权，拟没收其违法所得并处罚款，金额合计超人民币1.4亿元。在我国，实行的是严格的土地用途管理制度。一旦确定土地用途，不可擅自变更。土地使用权受让方若擅自变更土地用途，土地使用权出让方可以行使合同解除权并要求受让方承担违约赔偿责任；同时，根据《土地管理法》第七十四条之规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，可能将被要求没收违法所得、限期拆除、恢复原状、没收土地上新建的建筑物和其他设施、并处罚款等；构成犯罪的，依法追究刑事责任。除此之外，因违反规定擅自变更土地用途，还将影响基于涉事土地上的房屋而签署的其他合同（如租赁、销售合同）的效力，土地使用权受让方很可能承担退还款项等责任。若土地使用权受让方无力承担前述的法律责任，有可能进入破产程序。根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日起推行实施的《城市用地分类与规划建设用地标准》，已明确将“居住用地”和“物流仓储用地”分列于不同类别。事件中，A物流公司将仓储用地上的建筑物以《认定合同》、《招商租赁合同》等名义进行商品房住宅销售（预售）的事实，已然违法。根据本文作者的初步尽调，除了此次的行政处罚告知书外，A物流公司因《认定合同》、《招商租赁合同》已引发不少合同纠纷。根据《厦门经济特区无照无证经营查处办法》之相关规定，经营者未经批准擅自从事经营活动的，按照无证经营查处，且可能被采取查封、扣押等强制措施。事件中，虽然A物流公司的经营范围中有一项是“自有房地产经营活动”，看似未超范围经营。但是涉案土地用途已有要求，而A物流公司经营范围应仅限于物流仓储。因此，A物流公司在未经批准的情况下以居住用途而开展的自有房地产经营活动，已属于超范围经营。 【Tip】自有房地产经营活动指除房地产开发商、房地产中介、物业公司以外的单位和居民住户自有房地产的买卖和以营利为目的的租赁活动，以及房地产管理部门和企事业机关提供的非营利租赁活动，还包括居民居住自有住房所形成的住房服务。针对此次事件引发的购房合同纠纷，笔者建议购房者采取如下救济方式：若购房者通过诉讼途径要求返还款项，除参考已有案例，还需注意以下问题：2021年1月1日起实施的《民法典》，关于合同效力的规定，减少了合同无效的法定事由。在认定须经批准的合同效力时，既要注意区分原则的运用，也要注意其与合同因违法而无效之间的区别，合理划定各自的适用范围。结合（2019）闽0206民初893号、（2019）闽0206民初12680号及（2020）闽0206民初11693号案件情况，关于《认定合同》效力的认定趋于统一，均以未能取得其转让使用权房屋的预售许可证且转让行为违反了法律的强制性规定为由，依法认定无效。关于《招商租赁合同》效力的认定存在两种认定结果，一种是以系双方的真实意思表示且未违反法律的强制性规定为由，依法认定合同合法有效；另一种是以未证明案涉项目已取得预售许可为由，依法认定合同无效；笔者倾向于后者，《招商租赁合同》应被认定无效。关于合同效力的认定问题，不管何种认定结果，人民法院根据《合同法》第五十八条之规定，均判决A物流公司应向购房者返还款项。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。此次事件中，因为合同均成立于民法典施行前，合同双方也均在民法典施行前因履行合同发生争议，可以适用《合同法》第五十八条之规定。若合同双方在民法典施行后因履行合同发生争议，则适用《民法典》第一百五十七条之规定。虽然确认合同效力的纠纷不受诉讼时效的限制，且只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，但是如果存在大量类似诉讼，尽早取得对购房者有利的生效判决，在后续的执行阶段会有更大的主动权。确定合同无效，是财产返还请求权的前置条件。合同经确认无效后，产生的财产返还请求权应当适用三年诉讼时效的规定。2.若企业进入破产程序后，购房者应及时进行债权申报若企业无法承担债务而进入破产程序，购房者有必要提前了解以下程序问题：通常认定情况有2种，一种是有裁判文书的按裁判结果进行认定；另一种是根据申报人提交的债权证明材料进行认定。针对债权证明材料认定的情况，财产返还请求权的时效问题仍适用法律关于诉讼时效的相关规定，即《民法典》第一百八十八条之规定。简单说，若在破产债权申报之前，没有发生任何阻断诉讼时效的情况，一旦经过诉讼时效期间，将丧失法律保护。根据《企业破产法》及其相关规定，若企业进入破产程序，经人民法院裁定确认后的债权将按以下顺序进行清偿。其中，由于事件中的《认定合同》、《招商租赁合同》被确认无效的情况存在，事件中的购房者并非下表含义的购房者，其请求返还购房款的债权将被认定为普通破产债权。即使有被确认为有效的《招商租赁合同》，但因为租赁关系，请求返还款项的债权也将被认定为普通破产债权。另外，若A物流公司最终确定应予以行政处罚1.4亿元，企业的行政处罚与返还款项的债权孰先孰后呢？根据最高法于2018年发布的《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条纪要内容，“破产债权的清偿原则和顺序。对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。因债务人侵权行为造成的人身损害赔偿，可以参照企业破产法第一百一十三条第一款第一项规定的顺序清偿，但其中涉及的惩罚性赔偿除外。破产财产依照企业破产法第一百一十三条规定的顺序清偿后仍有剩余的，可依次用于清偿破产受理前产生的民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。”因此，此次事件中超1.4亿元的行政罚款不属于破产债权，最终在清偿完破产债权后由剩余财产（若有）进行清偿。当下百姓的生活，房子是绕不过去的话题。中央经济工作会议曾提出“探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。”但是，生活在一个法治国家，超越法律权限的“好意”也必然应承担该担的风险。
【Tip】温馨提醒购房者，买房是个事，出手需谨慎！购房前必查5证——《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》。1、《今日头条：惊了！被罚超1.4亿！海沧一项目违法销售房屋396个单元+31个车位》；2、2020年7月23日（2020）闽02行终92号《福建省厦门市中级人民法院行政判决书》及其他相关裁判文书。
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